審判實務|銀行按揭購(gòu)房(fáng)在離(lí)婚時的補償款計(jì)算公式
夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人(rén)财産支付首付款并在銀行貸款，婚後用夫妻共同财産還(hái)貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離(lí)婚時該不動産如(rú)何分(fēn)割？婚姻法解釋（三）第10條對此作(zuò)了原則性規定，但(dàn)并沒有明确補償款的計(jì)算方法。本文試從(cóng)房(fáng)屋價值構成分(fēn)析人(rén)手，依據被普遍接受的日(rì)常經驗法則，劃定應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的本金部分(fēn)和增值部分(fēn)的範圍，從(cóng)而找到了一個能夠普遍适用的房(fáng)屋中共同财産價值的計(jì)算方法。
一、目前審判實務中出現的計(jì)算方法
爲了計(jì)算公式表述方便，計(jì)算公式中用到的房(fáng)屋價值、貸款金額等相(xiàng)關數據，本文分(fēn)别用不同的英文字母代表，對應關系如(rú)下：
A＝買房(fáng)時房(fáng)屋價值（合同中房(fáng)屋總價）
B＝結婚時房(fáng)屋價值（評估或雙方認可(kě)的價值）
C＝離(lí)婚時房(fáng)屋價值（評估或雙方認可(kě)的價值）
D＝購(gòu)房(fáng)首付款金額
E＝按揭貸款金額
F＝按揭貸款總還(hái)款額
H＝婚前個人(rén)還(hái)貸額（含本息）
J＝結婚時按揭貸款賬戶餘額（結婚時未償還(hái)貸款本金）
K＝婚内夫妻共同還(hái)貸額（含本息）
L＝離(lí)婚時按揭貸款賬戶餘額（離(lí)婚時未償還(hái)貸款本金）
先舉一個實例：
案例一：甲婚前個人(rén)商業按揭貸款購(gòu)買房(fáng)屋，在購(gòu)買房(fáng)屋兩年(nián)後與乙結婚，婚前個人(rén)還(hái)貸24期。甲乙結婚5年(nián)後離(lí)婚，夫妻共同還(hái)貸60期。采用等額本息還(hái)款方式，總貸款期限25年(nián)。主要數據取萬位整數：
該案例具有代表性，夫妻一方婚前簽訂房(fáng)屋買賣合同，以個人(rén)财産支付首付款并在銀行貸款，婚前用個人(rén)财産還(hái)貸，婚後用夫妻共同财産還(hái)貸，不動産登記于首付款支付方名下。針對這種房(fáng)屋，離(lí)婚時，如(rú)協議(yì)不成，房(fáng)屋應歸甲所有，尚未償還(hái)貸款由甲個人(rén)償還(hái)。房(fáng)屋中應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值，審判實務中出現的主要方法有如(rú)下幾種：
該方法是用離(lí)婚時房(fáng)屋價值乘以婚内夫妻共同還(hái)貸額占買房(fáng)時房(fáng)屋價值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還(hái)款額，E是按揭貸款金額，（F-E）就(jiù)是按揭貸款利息總額。即：
該方法是用離(lí)婚時房(fáng)屋價值乘以婚内夫妻共同還(hái)貸額占買房(fáng)時房(fáng)屋價值加上已經償還(hái)利息之和的比例。(H+K）是已償還(hái)貸款總額，(E-L）是已償還(hái)貸款本金，兩者相(xiàng)減就(jiù)是已償還(hái)貸款利息。即：
該方法是用離(lí)婚時房(fáng)屋價值扣減離(lí)婚時尚未償還(hái)貸款本息總額乘以婚内夫妻共同還(hái)貸額占買房(fáng)時房(fáng)屋價值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還(hái)款額，（H＋K）是已償還(hái)貸款總額，兩者相(xiàng)減就(jiù)是尚未償還(hái)貸款本息總額，（F-E）就(jiù)是按揭貸款利息總額。即：
該方法是用婚内夫妻共同還(hái)貸額加上房(fáng)屋婚内增值額乘以婚内夫妻共同還(hái)貸額占實際已付款總額的比例。（C-B）是房(fáng)屋婚内增值額，D＋H＋K是實際已付款總額。即：
上述方法中，方法一是多數法院處理(lǐ)此類問(wèn)題的計(jì)算方法，[1]方法二是被有些人(rén)認爲相(xiàng)對公平的計(jì)算方法，[2]方法三是北京一些法院曾經采用的計(jì)算方法（現已不用），方法四則是在一些訴訟中當事(shì)人(rén)的訴訟請(qǐng)求采用的計(jì)算方法。上述方法的計(jì)算結果相(xiàng)差很大(dà)，但(dàn)實務中大(dà)家各執己見(jiàn)，以至于無法簡單地用對錯來(lái)判斷。那麽，到底有沒有一個有說(shuō)服力的可(kě)以普遍适用的計(jì)算方法呢(ne)？如(rú)果有，又是什麽呢(ne)？本文力求解決這一問(wèn)題。
二、對條塊分(fēn)割法的驗證
用條款分(fēn)割法計(jì)算案例一的房(fáng)屋中應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值是：
用條款分(fēn)割法計(jì)算出來(lái)的房(fáng)屋中應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值是否正确呢(ne)？這需要從(cóng)三個方面來(lái)判斷，一是分(fēn)割的範圍是否正确，二是參與分(fēn)割的對象是否正确，三是用以分(fēn)割的比例是否正确。
➀ 分(fēn)割的範圍是否正确
案例中盡管房(fáng)屋現價值是300萬元，但(dàn)這裡(lǐ)的房(fáng)屋價值是在沒考慮債務情況下的價值，如(rú)果考慮到債務因素，房(fáng)屋的實際價值是要扣減房(fáng)屋債務（貸款賬戶餘額58萬元）的。财産分(fēn)割，分(fēn)割的應該是實際價值，誰分(fēn)得(de)房(fáng)屋，誰承擔房(fáng)屋的債務，所以分(fēn)割房(fáng)屋時，房(fáng)屋的債務是不需要分(fēn)擔的。如(rú)果非要按照(zhào)房(fáng)屋現價值進行分(fēn)割，就(jiù)要同時對房(fáng)屋的債務進行分(fēn)擔，人(rén)爲使财産分(fēn)割複雜化，沒有必要。因此，分(fēn)割的範圍應該是房(fáng)屋價值扣減房(fáng)屋債務後的實際價值，又由于平衡償還(hái)貸款本金的需要，房(fáng)屋債務相(xiàng)應調整爲平均本金賬戶餘額。案例中，貸款賬戶餘額是58萬元，平衡償還(hái)貸款本金後，貸款平均本金賬戶餘額是48.18萬元。條塊分(fēn)割法作(zuò)爲共同财産分(fēn)割的範圍包括兩部分(fēn)，一部分(fēn)是共同償還(hái)貸款平均本金及其對應的增值，即表四中有淺色底紋的區域；一部分(fēn)是貸款平均本金賬戶餘額的增值，即表四中有深色底紋的區域。作(zuò)爲個人(rén)财産分(fēn)割的範圍是個人(rén)區域及個人(rén)增值區域。無論是共同财産，還(hái)是個人(rén)财産，均不包括貸款平均本金賬戶餘額區域，所以分(fēn)割的範圍是正确的。
➁ 參與分(fēn)割的對象是否正确
在房(fáng)屋本金和增值額構成房(fáng)屋總價值的情況下，貸款利息不屬于本金，也不屬于增值，因此不是房(fáng)屋價值的組成部分(fēn)。在計(jì)算收益時，利息和本金都(dōu)屬于成本，房(fáng)屋價值減去(qù)本金和利息是房(fáng)屋的收益。在分(fēn)割房(fáng)屋整體(tǐ)或某一部分(fēn)的房(fáng)屋價值或房(fáng)屋增值時，參與分(fēn)割的對象應該是房(fáng)屋本金，而不包括利息。案例中參與分(fēn)割的對象就(jiù)是共同償還(hái)貸款本金9萬元對應的共同償還(hái)貸款平均本金18.82萬元，所以條塊分(fēn)割法以共同償還(hái)貸款平均本金作(zuò)爲參與分(fēn)割對象是正确的。
➂ 用以分(fēn)割的比例是否正确
用以分(fēn)割的比例就(jiù)是參與分(fēn)割的對象占全部分(fēn)割對象的比例。條塊分(fēn)割法作(zuò)爲共同财産分(fēn)割的範圍包括兩部分(fēn)，不同的區域使用了不同的分(fēn)割比例。以平均本金房(fáng)屋價值構成表（表四）爲例，有淺色底紋的區域即GT區和GTZZ區的分(fēn)割比例，參與分(fēn)割對象是共同償還(hái)貸款平均本金，全部分(fēn)割對象是房(fáng)屋的全部本金。在房(fáng)屋本金和增值額構成房(fáng)屋總價值的情況下，房(fáng)屋本金一定是增值起始時間的房(fáng)屋價值。因共同享有房(fáng)屋增值的時間開始于共同償還(hái)按揭貸款的時間，因多數是結婚的時間，所以房(fáng)屋的本金通常是結婚時的房(fáng)屋價值，而不是購(gòu)買時的房(fáng)屋價值。案例中160萬元房(fáng)屋增值的起始時間是甲乙結婚時，所以300萬元房(fáng)屋價值的本金就(jiù)是甲乙結婚時的房(fáng)屋價值，即140萬元。有深色底紋的區域即YEZZ區的分(fēn)割比例，針對該區域，條塊分(fēn)割法連續使用了兩個比例。
第一個比例是以貸款平均本金賬戶餘額作(zuò)爲參與分(fēn)割對象，全部分(fēn)割對象是房(fáng)屋本金，即增值起始時間的房(fáng)屋價值。這個比例解決的是貸款平均本金賬戶餘額對應多少房(fáng)屋增值。第二個比例是以共同償還(hái)貸款平均本金作(zuò)爲參與分(fēn)割對象，全部分(fēn)割對象是實際總出資。這個比例解決的是貸款平均本金賬戶餘額對應的房(fáng)屋增值中有多少是共同财産價值，符合按照(zhào)出資比例進行分(fēn)配的一般原則。條塊分(fēn)割法使用的3個分(fēn)割比例，參與分(fēn)割對象和全部分(fēn)割對象正确，又符合按照(zhào)出資比例分(fēn)配的一般原則，所以用以分(fēn)割的比例是正确的。
三、 對補償計(jì)算方法的探尋
婚姻法解釋（三）第10條第1款規定：夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人(rén)财産支付首付款并在銀行貸款，婚後用夫妻共同财産還(hái)貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離(lí)婚時該不動産由雙方協議(yì)處理(lǐ)。第2款規定：依前款規定不能達成協議(yì)的，人(rén)民(mín)法院可(kě)以判決該不動産歸産權登記一方，尚未歸還(hái)的貸款爲産權登記一方的個人(rén)債務。雙方婚後共同還(hái)貸支付的款項及其相(xiàng)對應财産增值部分(fēn)，離(lí)婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由産權登記一方對另一方進行補償。
婚姻法解釋（三）第10條第2款明确了在協議(yì)不成時，産權登記一方對另一方進行補償的範圍和補償原則。補償範圍包括兩部分(fēn)，一是雙方婚後共同還(hái)貸支付的款項，二是上述款項相(xiàng)對應财産的增值部分(fēn)。補償原則是婚姻法第三十九條第一款的規定，即人(rén)民(mín)法院根據财産的具體(tǐ)情況，依照(zhào)顧子女(nǚ)和女(nǚ)方權益的原則判決。探尋補償款的計(jì)算方法，隻需明确房(fáng)屋中應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值即可(kě)，補償原則是實務中結合具體(tǐ)案情的法律适用問(wèn)題。所以，本文旨在搞清楚婚姻法解釋（三）第10條第1款規定情形的房(fáng)屋中，應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值。
先看(kàn)一簡單的房(fáng)屋價值構成表（表一）：
表一是個人(rén)按揭貸款購(gòu)買房(fáng)屋并償還(hái)部分(fēn)銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房(fáng)屋有一定自(zì)然增值情況下的房(fáng)屋價值構成表。粗實線方框代表計(jì)算時間結點的房(fáng)屋價值總額，粗虛線左側區域代表房(fáng)屋本金部分(fēn)，右側區域代表房(fáng)屋增值部分(fēn)。本金部分(fēn)又細分(fēn)爲3個區域，分(fēn)别是個人(rén)支付首付款區域（GR 1區），個人(rén)償還(hái)貸款本金區域（GR 2區），貸款賬戶餘額區域（YE區）。在增值部分(fēn)也細分(fēn)爲3個區域，與本金部分(fēn)3個區域橫向對應，分(fēn)别是個人(rén)增值一區（GRZZ1區）、個人(rén)增值二區（GRZZ2區）、餘額增值區（YEZZ區），GRZZ2區中還(hái)有一條細虛線，細虛線與粗虛線之間的區域是利息區，利息區從(cóng)屬于GRZZ2區。
如(rú)果把房(fáng)屋購(gòu)買總價視爲房(fáng)屋的全部本金的話(huà)，房(fáng)屋本金由首付款和貸款金額組成。個人(rén)償還(hái)一定貸款的情況下，房(fáng)屋本金由首付款、償還(hái)貸款本金和貸款賬戶餘額組成。假定支付一定的房(fáng)屋本金，就(jiù)對應一定比例的房(fáng)屋，則一定比例房(fáng)屋的增值一定對應該比例的本金。根據這一日(rì)常經驗法則，可(kě)以肯定表一中GRZZ1區是GR1區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)，GRZZ2區是GR2區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)。由于GR2區是以貸款支付，貸款需要支付利息，但(dàn)利息并不屬于本金，隻能算GR2區的成本，GRZZ2區扣除GR2區的利息成本，就(jiù)是GR2區的收益。
貸款賬戶餘額是計(jì)算時間結點尚未償還(hái)的本金部分(fēn)。沒有付出即沒有收益，根據這一日(rì)常經驗法則，表一中YEZZ區并不是YE區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)。自(zì)然增值收益的取得(de)歸功于本金的投人(rén)，根據這一日(rì)常經驗法則，斷定YEZZ區是GR1區和GR2區共同對應的财産增值部分(fēn)。
再看(kàn)稍微複雜一些的房(fáng)屋價值構成表（表二）：
表二是甲個人(rén)支付首付款按揭貸款購(gòu)買房(fáng)屋，在償還(hái)第一期按揭貸款前與乙結婚，婚後用共同财産償還(hái)銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房(fáng)屋有一定自(zì)然增值情況下的房(fáng)屋價值構成表。根據前述日(rì)常經驗法則，表二中GRZZ區是GR區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)，GTZZ區是GT區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)，GTZZ區扣減GT區的利息是GT區的收益，YEZZ區是GR區和GT區共同對應的财産增值部分(fēn)。根據按出資比例分(fēn)配增值的一般原則，忽略付款的時間因素和貨币的通脹因素，按照(zhào)GR區與GT區的比例，可(kě)以确定YEZZ區屬于共同财産價值的數額。
表二中，有淺色底紋的區域即GT區和GTZZ區，是全部應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的區域。有深色底紋的區域即YEZZ區，是一定比例應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的區域，這個比例就(jiù)是共同償還(hái)貸款本金占共同償還(hái)貸款本金與個人(rén)支付首付款之和的比例，同時也是共同償還(hái)貸款本金占結婚時房(fáng)屋價值與離(lí)婚時貸款賬戶餘額之差的比例。
有人(rén)主張“若婚後一直由夫妻共同财産還(hái)貸，尚未償還(hái)的抵押債務所對應的的婚後增值也應是夫妻共同财産”，[3]即YEZZ區是GT區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)，則忽略了同屬于本金投人(rén)部分(fēn)的個人(rén)支付首付款的貢獻，将YEZZ區整體(tǐ)都(dōu)作(zuò)爲夫妻共同财産，勢必導緻共同财産價值的虛增。
最後看(kàn)一複雜的，也是最常見(jiàn)的一種房(fáng)屋價值構成表（表三）：
表三是甲個人(rén)支付首付款按揭貸款購(gòu)買房(fáng)屋，婚前個人(rén)償還(hái)部分(fēn)銀行貸款，然後與乙結婚，婚後用共同财産又償還(hái)銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房(fáng)屋有一定自(zì)然增值情況下的房(fáng)屋價值構成表。表三與表二和表一的不同主要在于房(fáng)屋價值的本金部分(fēn)，表一和表二是把房(fáng)屋購(gòu)買總價視爲房(fáng)屋的本金，表三是把甲乙結婚時間結點的房(fáng)屋價值作(zuò)爲房(fáng)屋價值的本金。甲乙結婚時間結點的房(fáng)屋價值中，除去(qù)該時間結點的房(fáng)屋債務外，均屬于甲個人(rén)所有，由個人(rén)支付首付款、個人(rén)償還(hái)貸款本金及婚前房(fáng)屋增值3部分(fēn)組成，相(xiàng)當于表一的房(fáng)屋全部價值中除YE區以外的價值。爲便于理(lǐ)解，可(kě)以假設甲在與乙結婚的時間結點重新辦理(lǐ)一筆銀行貸款，貸款金額與原按揭貸款賬戶餘額相(xiàng)同，就(jiù)是表三中GT區與YE區之和，甲用新貸清償舊貸，那麽在甲乙結婚時，房(fáng)屋的按揭貸款金額就(jiù)是原貸款的賬戶餘額，結婚時間結點房(fáng)屋價值減去(qù)按揭貸款的數額就(jiù)相(xiàng)當于首付款，就(jiù)是表三中的GR區。同樣根據前述日(rì)常經驗法則，表三中GRZZ區是GR區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)，GTZZ區是GT區相(xiàng)對應的财産增值部分(fēn)，GTZZ區扣減GT區的利息是GT區的收益，YEZZ區是GR區和GT區共同對應的财産增值部分(fēn)。根據按出資比例分(fēn)配的一般原則，忽略付款的時間因素，按照(zhào)GR區與GT區的比例可(kě)以對YEZZ區進行分(fēn)配，确定屬于共同财産價值的數額。
表三中，有淺色底紋的區域即GT區和 GTZZ區，是全部應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的區域。有深色底紋的區域即YEZZ區，是一定比例應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的區域，這個比例就(jiù)是共同償還(hái)貸款本金占結婚時房(fáng)屋價值與離(lí)婚時貸款賬戶餘額之差的比例。
用本文第一部分(fēn)提到的相(xiàng)關數據，計(jì)算出表三中有淺色底紋區域的價值，加上有深色底紋區域的價值乘以共同償還(hái)貸款本金占結婚時房(fáng)屋價值與離(lí)婚時貸款賬戶餘額之差的比例，得(de)出房(fáng)屋中應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值計(jì)算公式：
本公式隻适用于采用等額本金還(hái)款方式的情況，如(rú)果采用的是等額本息還(hái)款方式，每期還(hái)款金額相(xiàng)同，但(dàn)還(hái)款本金由少到多遞增，相(xiàng)同還(hái)款金額在不同還(hái)款階段償還(hái)的本金并不相(xiàng)同，而且相(xiàng)差很大(dà)。對于采用等額本息還(hái)款方式或自(zì)由還(hái)款方式的情況，如(rú)果用該公式計(jì)算，計(jì)算結果會少于應該獲得(de)的補償數額，等于是讓獲得(de)補償款一方承擔了房(fáng)屋後續的一定利息。爲了解決這個問(wèn)題，在計(jì)算共同償還(hái)貸款本金時，就(jiù)不能使用J-L這個公式，因爲這個公式得(de)出的是實際償還(hái)本金，而應該用婚内共同還(hái)貸額折算的平均本金。婚内共同還(hái)貸額折算的平均本金，就(jiù)是用婚内共同還(hái)貸額乘以平均本金比。平均本金比就(jiù)是按揭貸款金額占已償還(hái)貸款金額與計(jì)算時間結點賬戶餘額之和的比例。可(kě)以理(lǐ)解爲在計(jì)算時間結點一次性提前清償貸款，貸款金額與還(hái)款總額的比例，計(jì)算公式爲：K×E／H＋K＋L。使用婚内共同還(hái)貸額折算的本金後，貸款賬戶餘額就(jiù)要相(xiàng)應地使用平均本金賬戶餘額，計(jì)算公式爲：J－K×E／H＋K＋L。使用共同償還(hái)貸款平均本金後，房(fáng)屋價值構成表會略有調整，即平均本金房(fáng)屋價值構成表（表四）：
表四與表三的不同就(jiù)是表四中使用的是共同償還(hái)貸款平均本金，表四中的GT區比表三中的GT區明顯增多，而表四中的YE區比表三中的YE區則相(xiàng)應減少。
爲了使公式看(kàn)起來(lái)更簡潔，把共同償還(hái)貸款平均本金公式用P來(lái)代表，平均本金賬戶餘額就(jiù)是J-P。将P和J-P代入前述公式後得(de)出房(fáng)屋中應當按照(zhào)共同财産分(fēn)割的價值計(jì)算公式：
因爲該計(jì)算方法是通過對房(fáng)屋價值進行條塊分(fēn)割的方式探尋出來(lái)，所以筆者将該方法命名爲條塊分(fēn)割法。
