無合法建設手續建築物的物權問(wèn)題
内容摘要：前幾年(nián)國(guó)際、國(guó)内經濟形勢普遍較好時，部分(fēn)中小企業盲目投資、擴張，在未取得(de)合法建設手續的情況下建設了大(dà)量的廠(chǎng)房(fáng)、車間及配套辦公用房(fáng)。因相(xiàng)關建設無合法建設手續，無法進行産權登記，緻使上述财産在轉讓、利用等諸多方面面臨法律障礙，近年(nián)來(lái)由此引發的民(mín)事(shì)糾紛日(rì)益增多，如(rú)何最大(dà)限度體(tǐ)現物權法“物盡其用”的立法精神，已成爲司法實踐中亟待解決的問(wèn)題。筆者以物權效力爲切入點對無合法建設手續的建築物的物權問(wèn)題進行分(fēn)析，以期抛磚引玉。
關鍵詞：物權 不動産 物權法定
甲公司是一家建材生(shēng)産企業，與乙公司之間存在多年(nián)的業務關系，後因乙公司經營困難無力支付貨款，遂與甲公司簽訂了一份債務償還(hái)協議(yì)，約定将公司擁有的對丙公司的債權及抵押權轉讓給甲公司以抵頂拖欠的貨款，協議(yì)簽訂後雙方及時通知了丙公司，丙公司表示自(zì)己也無力履行債務，但(dàn)同意用已抵押給乙公司機(jī)器設備（已辦理(lǐ)抵押登記手續） 及部分(fēn)沒有合法建設手續的廠(chǎng)房(fáng)抵頂。甲公司研究後接受了丙公司的方案，并辦理(lǐ)了财産交接手續。一個月後，甲公司收到一份法院的協助履行通知書(shū)，通知書(shū)載明因丙公司未依法履行判決，現拟對丙公司的機(jī)器設備及部分(fēn)沒有合法建設手續的廠(chǎng)房(fáng)采取執行措施，并要求甲公司予以配合。爲此，甲公司提出執行異議(yì)，被裁定駁回後，甲公司提起了執行異議(yì)之訴，審理(lǐ)過程中，針對能針對就(jiù)上述沒有合法建設手續的廠(chǎng)房(fáng)采取執行措施出現了兩種截然不同的觀點，第一種觀點認爲根據物權法的規定，不動産以登記作(zuò)爲物權變動的法定要件(jiàn)，而涉案的廠(chǎng)房(fáng)未能辦理(lǐ)任何登記手續，因此，涉案廠(chǎng)房(fáng)的物權不發生(shēng)變動，仍屬于丙公司的财産，人(rén)民(mín)法院有權對涉案财産采取執行措施；另一種觀點則認爲，根據物權法第三十條的規定，建築物物權的創設取得(de)應滿足“合法建造”這一前提，無合法建設手續的建築物不具有法律意義上的物權，鑒于涉案建築物以實際交付，應認定事(shì)實上的使用、收益等權益已經轉移，法院無權采取執行措施。
筆者認爲要解決這一争議(yì)首先要對無合法建設手續的建築物上存在的權利進行分(fēn)析。
一、無合法建設手續的建築物不具有法律意義上的物權
（一）無合法建設手續的建築物因缺少法定手續無法辦理(lǐ)産權登記并依法公示，不能滿足不動産物權公示的法定要求。
所謂物權的公示原則，指物權的設立、變動必須依據法定的方式予以公開，使第三人(rén)能夠及時了解物權變動的情況。我國(guó)《物權法》及《不動産登記暫行條例》規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，應依照(zhào)法律的規定進行登記。”“ 權利人(rén)、利害關系人(rén)可(kě)以依法查詢、複制不動産登記資料，不動産登記機(jī)構應當提供。有關國(guó)家機(jī)關可(kě)以依照(zhào)法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理(lǐ)事(shì)項有關的不動産登記資料。”
我國(guó)現行司法實踐适用的是登記實質主義，不動産物權的取得(de)、移轉、變更和廢止等，非經登記，不發生(shēng)效力。由此，違章(zhāng)建築無法辦理(lǐ)登記手續領取所有權證書(shū)，也就(jiù)不能進行物權公示。
（二）無合法建設手續的建築物因不符合“物權法定”原則而無法取得(de)法律意義上的物權。
物權法定原則又稱物權法定主義，是指物權的種類及其内容等均由法律明确規定，當事(shì)人(rén)不得(de)任意創設新物權或變更物權的法定内容之原則。
物權法定是物權法的基本原則之一， “物權的種類、效力、變動要件(jiàn)、保護方法等隻能由物權法律規定，不允許當事(shì)人(rén)自(zì)行創設” [1]。我國(guó)《物權法》第5條對該原則予以了明确規定，而且《物權法》第6條、第30條還(hái)對不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅的法定要件(jiàn)做出了明确的特别規定。根據上述法律規定，作(zuò)爲不動産的建築物存在物權必須滿足“合法建造”這一法定條件(jiàn)。無合法建設手續的建築物因缺乏特定的審批手續，不具備“合法建造”的法定條件(jiàn)，而不能依據物權法設立物權，更無法辦理(lǐ)不動産的設立、變更、轉讓等有關登記。
（三）無合法建設手續的建築物存在被認定爲違章(zhāng)建築而拆除的風(fēng)險，不符合物權的基本特征。
物權的法定性、支配性、絕對權（對世性）、排他(tā)性是物權的基本特征。無合法建設手續的建築物因不具備“合法建造”，随時面臨被有關部門(mén)認定爲“違法建築”而被拆除的風(fēng)險，不具備物權的上述基本特征。
總之，無合法建設手續的建築物不符合“物權法定”原則無法取得(de)嚴格法律意義上的物權。
二、無合法手續建築物的相(xiàng)關權利能否轉讓。
無合法建設手續的建築物不具有法律意義上的物權，不能依法辦理(lǐ)産權登記、變更手續，那麽建築人(rén)對其享有事(shì)實上的占有、使用、收益等權益能否進行轉讓呢(ne)？對此筆者認爲，無合法建設手續的建築物雖不具有法律意義上的物權，但(dàn)建築人(rén)基于事(shì)實上的占有、使用，并可(kě)以獲取經濟收益，且在受到第三人(rén)非法侵害上述事(shì)實占有、使用等相(xiàng)關權時可(kě)以尋求司法救濟，因此，在雙方當事(shì)人(rén)均充分(fēn)了解權利狀态及所存在法律風(fēng)險的情況下，轉讓無合法建設手續的建築物的事(shì)實占有、使用等客觀權益不違反效力性的強制性法律規定，處分(fēn)行爲有效。但(dàn)該處分(fēn)行爲應僅限于對無合法建設手續的建築物的事(shì)實占有、使用、收益等權益，而不涉及“物權”權屬問(wèn)題。受讓方不得(de)因爲建築物被認定爲違章(zhāng)建築、被依法拆除、沒收等情形而要求轉讓方承擔違約或賠償責任。
三、無合法建設手續建築物的權利屬性
對無合法建設手續建築物的處理(lǐ)，我國(guó)現行土(tǔ)地管理(lǐ)和規劃方面的法規主要規定了限期改正、限期拆除、沒收實物或者違法收入3種方式，上述處理(lǐ)方式雖然側重于是對城(chéng)鄉規劃和土(tǔ)地使用秩序的維護，但(dàn)也有對建築行爲人(rén)合法權益的的保護，在未經有權機(jī)關認定爲違章(zhāng)建築，并作(zuò)出處罰決定前其他(tā)第三人(rén)無權幹涉建築人(rén)對對無合法建設手續建築物享有事(shì)實上的占有、使用、收益等權利。最高人(rén)民(mín)法院在2011年(nián)的《全國(guó)民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(zuò)會議(yì)紀要》第七條的規定：“當事(shì)人(rén)請(qǐng)求确認違法建築權利歸屬及内容的，不予受理(lǐ)；已經受理(lǐ)的應駁回起訴。因違法建築的占有受到侵害而産生(shēng)的争議(yì)，屬于民(mín)事(shì)案件(jiàn)受案範圍.....。”
基于上述法律規定，司法實踐中對無合法建設手續的建築物不具有物權法意義上的所有權這一認識各方沒有争議(yì)。但(dàn)對于其權利屬性、實際利用問(wèn)題卻存在以下四種不同觀點：
（1）建築人(rén)對無合法建設手續的建築物的占有，作(zuò)爲一種事(shì)實狀态，存在“自(zì)然之債”性質的物權，建築人(rén)物權請(qǐng)求确認其歸屬或利用權，但(dàn)其有權排除對其占有、利用的侵害。
（2）無合法建設手續建築物的物權效力待定，對于可(kě)以補辦相(xiàng)關手續的認定其存在“期權”性質的物權，而不宜直接否定其物權效力，對于不存在補辦合法手續可(kě)能的建築物則應直接否定其物權效力；
（3）無合法建設手續的建築物本身(shēn)不産生(shēng)任何物權效力，既不存在所有權也不存在任何法定派生(shēng)權利；
（4）無合法建設手續的房(fáng)雖不具有所有權但(dàn)構成建築物的建材具有動産物權效力，因此應認定其具有占有、使用、收益等用益物權，即其存在“動産”性質的部分(fēn)物權；
對于無合法建設手續的建築物權利屬性問(wèn)題，筆者認爲，對無合法建設手續的建築物而言，本身(shēn)不具有法律意義上的物權，無法直接通過法律途徑确定歸屬，同時也宜直接否認建築人(rén)對其享有事(shì)實上的占有、使用、收益的權利，這一方面是基于對違法建築認定主體(tǐ)、程序等法律、法規的要求，另一方面也是“物盡其用”的客觀要求。
值得(de)特别強調的是建築人(rén)所享有事(shì)實上的占有、使用、收益都(dōu)是“臨時的”、“不确定的”，司法對相(xiàng)關權益的維護也是消極的，更側重的是對社會财産秩序和生(shēng)活、經濟秩序的維護。
四、能否以裁判文書(shū)的形式在執行程序中直接變更無合法建設手續建築物的權益的歸屬。
作(zuò)爲客觀存在的無合法建設手續建築物，在許多案件(jiàn)中成爲可(kě)預期的執行對象，甚至是唯一可(kě)供執行的财産，對此，不同執行法院對該問(wèn)題的處理(lǐ)存在很大(dà)的差異。
對于該問(wèn)題筆者認爲，無合法建設手續建築物雖然在整體(tǐ)上不具有物權，但(dàn)卻存在事(shì)實上的占有、使用、及經濟收益權能，具有一定的可(kě)執行性。執行部門(mén)指向該類财産時，應向土(tǔ)地管理(lǐ)、規劃等機(jī)關落實涉案無合法建設手續建築物的處理(lǐ)意見(jiàn)。針對不同得(de)拟處理(lǐ)意見(jiàn)，采取相(xiàng)應的執行措施，對可(kě)以補辦手續合法化的，依法補辦相(xiàng)關手續，采取執行措施；須限期拆除的，協調有權機(jī)關盡快(kuài)做出處理(lǐ)決定，對殘餘建築材料采取執行措施；對涉案建築物處理(lǐ)意見(jiàn)不明的，可(kě)以組織雙方第三人(rén)協商，由當事(shì)人(rén)以和解協議(yì)的方式對無合法建設手續建築物上的占有、使用、收益等權權益進行處分(fēn)。而不宜直接以裁判文書(shū)的方式對無合法建設手續建築物處分(fēn)。
針對本文開頭的案件(jiàn)而言，乙、丙公司已就(jiù)以沒有合法建設手續的廠(chǎng)房(fáng)抵頂部分(fēn)債務事(shì)宜達成協議(yì)，并辦理(lǐ)了财産交接手續。涉案廠(chǎng)房(fáng)的實際占有、使用、控制人(rén)已經變更爲乙公司，對該類建築不能以未能辦理(lǐ)登記手續，來(lái)否定雙方的民(mín)事(shì)行爲效力，法院不宜再對上述财産采取執行措施。
